稳住楼市，只需五招
文｜马光远
很久不写房地产的文章，主要原因是2021年以来，在中国房地产市场出现明显风险的情况下，我关于稳定房地产市场的杜鹃啼血般的呼吁在政策层面很少及时得到回应。
2021年，恒大风险暴露之后，某些部门居然判断“恒大只是个案”，我当时第一时间找了30多家财务状况比恒大还严峻的说明这是行业系统性风险，绝不是个案。
我当时呼吁，只要放松包括“三条红线”、放松限购，降首付比例在内的过于严苛的降温措施，也就是把“卡着脖子”的手松开，楼市软着陆的概率很大。
可惜，这样的举措迟至2024年的9月份才下决心实施，可是，确实有点晚。
到2024年的9月断然采取措施之前，房地产的主要指标已经大幅度回调：
房地产开发投资下滑了超过30%，房地产销售腰斩，房价普遍下跌了30%以上，北上广深四大一线城市房价大部分已经跌到2016年，大量房企或者倒下，或者僵而不死，房地产库存高企，项目烂尾惊人。
之后，尽管出台了一系列的政策，但政策的效应总是在短暂的反弹之后又陷入低迷，房地产的各项指标都已经跌过头，但预期并没有因此而改变。
我在这里无意检讨政策的得失，这需要多年之后才会有定论。从另一个层面而言，毕竟我们从来没有经历一次房地产的真正调整，应对房地产调整的经验不足，政策走一步看一步似乎也可以理解。但在经历接近五年的调整之后，拯救房地产似乎成了难以承受之重。
有机构甚至预言，中国的房价还有25%到30%的下调空间。如果未来房价真的还要回调25%到30%，意味着全国房价跌幅将会超过60%，国民财富就房价一项的损失将超过200万亿！
而改革开放40多年来，我们的GDP总量不过130多万亿。对中国经济将会造成难以想象的灾难性影响。
在经历如此深度的调整之后，有人问：还有什么办法稳住地产！
办法当然有！
关键是要从过去几年的调整中总结经验和教训，这点特别重要，包括资产价格调整对整体经济的影响要有深刻的认识和感悟，从而才能真正提升政策的高度和格局。现在中国房地产市场预期恶化，已经不是房地产自身的问题，是各种复杂因素交织，导致预期陷入不断的恶性循环。
如果我们这一次还不能从这么昂贵的学费中学点房地产，房价的基本规律和逻辑，这学费交得就太冤枉了。
对于房地产市场而言，我们不能因为市场的各项指标已经调整过头，就认为市场已经见底。考虑到房地产市场的“动物精神”，非理性的反应是必然的，如果不采取断然措施，继续下行也绝非危言耸听。
所以，当下最紧要的是改变预期，把大家买房最担心的问题在政策层面予以回应，而且措施一定要坚决，要有力，不能挤牙膏，不能还留着大招等着以后用，现在就是必须用大招的时候。
根据当前房地产市场预期依然不乐观的事实，和房价依然处在下行通道的趋势，关注房地产市场的专家们也提出了很多建议。比如，建议政府拿出巨资收购库存等。这些措施，如果放在2021年前后，当然是有用的，我也是支持的，可是放到现在，政府即使收购也无法改变市场预期，再比如，政府提出建好房子和房地产新模式的概念，这个方向无疑是正确的，但这对改变目前市场预期仍然有限。
再说彻底一点，目前的房地产市场是需要活命，需要活下来，才能谈活得好。
｜基于目前房地产市场的现状，我认为，必须出台肉眼可见，内心震撼的措施，才能真正扭转市场的预期，我提出如下几点：
第一、市场现在最担心的是买了房子后烂尾，买了房子后开发商倒闭。我一直呼吁，不烂尾是不可破的红线，买房不烂尾应该成为一个庄严的承诺，政府应该为此兜底。只要资金不被挪用，烂尾是不可能发生的，这不是市场风险，这是监管风险，这是监管责任。政府应该拿出保障资金，确保不让一套房子烂尾！同时，痛下决心确保有开发能力的开发商不因资金问题出现破产，对出现破产的，应该积极重组，确保项目不烂尾。
第二、买了房最担心房价下跌，在这个非常时刻，我建议通过政策设计，对买房给予一定期限的价格保障。比如，一年内出现房价下跌给予足额补偿，等于在价格上起到了兜底作用，消除大家的顾虑，也是可以大大改变预期的，这个制度设计的成本相对于收购库存，真的是不值一提。而且一旦预期改变房价稳住，等于一分钱不用掏。
第三、我仍然认为，目前仍然有真正的住房需求，住房需求并没有消失。按照官方数据，我们现在人均建筑面积刚过40平，抛去公摊，人均居住面积不到30平，勉强解决了“住房温饱”问题，距离高水平的居住还差的远呢，不要动不动讲房子多得没人要。要为真正想买房的人减负，要痛下决心取消彻底取消限购，不留尾巴，下决心下调首付比例和房贷利率。目前的首付比例15%，完全可以下调到10%，目前的房贷利率完全可以下调到3%以下。
在这里必须强调，中国的实际利率真的太高了，在目前整体物价下行的情况下，房贷名义利率仍然高于3%，实际利率至少在4%以上。
美国看着名义利率高，但美国通胀也高，名义利率反而大大低于中国。把首付比例下降到10%不会出现信用风险，中国的老百姓最讲信用。君不见，一些地方的房价跌去70%了，300万的房子，跌到100万了，老百姓还在老老实实还着200多万的房贷，很少有人弃房，要珍惜啊。
第四、考虑到中国60%以上的房子是1998年房改之前的老破旧，城市旧改的空间非常大。要高屋建瓴为旧改设计支持性制度框架，真正鼓励旧改，激励力度要大，让很多人心甘情愿放弃老房子换新房子，这也比直接收购库存效果好太多。关于旧改和城市更新，我会有专文论述。
第五、中国大量的农民工还没有完全融入城市，很多在城市并没有自己的房子，政府有责任为这些群体的住房问题买一部分单。要真正设计一套政策，解决这一部分人的住房问题。
我相信，如果真的下决心这么做，房地产的预期立即改变，市场会立竿见影，中国经济最大的隐患就此消除！我会在以后详细论证这几点。
最后说几句，这几年我研究房地产比较多，被网络喷子喷成我一直鼓吹房价上涨，对我的各种言论断章取义，掐头去尾，各种造谣和污蔑。研究房地产居然成了罪？何其荒唐？房地产占了中国居民财富60%以上，房地产何其重要？为什么在这些网络喷子的眼中就成了罪人？
我既不炒房，也从没有鼓励大家炒房！我只是客观研究房地产的发展规律，我也没有一直说房价要上涨。早在2017年，我就提出了房地产要变局的“三个20%”：未来只有20%的城市，只有20%的楼盘有保值价值，只有20%的开发商会活下来！这是可以轻易查到的。2021年，在恒大暴雷之后，多次提醒：房子作为最好投资的时代结束，投资性买房一定要谨慎。所谓选择性眼瞎，不过如此吧？
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